住宅ローンを組む際に、自営業者とサラリーマンでは融資審査に違いがあるのでしょうか？
フラット35では、収入要件を満たしていて安定した収入があるのであれば、自営業者でもサラリーマンでも融資の審査において差はありません。
しかしながら、民間の金融機関の中には、年収基準の下限に差をつけたり、融資額の上限を抑えるといった差を設けているところもあるようです。
一般的には、自営業者は課税所得で収入を判断されますので、税引前の年収で収入を判断されるサラリーマンよりも厳しくなっているといえます。
自営業者とサラリーマンで、融資審査の基準が異なるのはどのような点ですか？
自営業者とサラリーマンでは、金融機関によって異なりますが、民間金融機関では次のような点で融資基準が異なります。
●融資額の上限
金融機関によって異なるものの、一般的には融資金額の上限は購入価格や建設価格の80％とされています。
これが、自営業者の場合には、金融機関に事業の継続性や安定性に不安があると判断されると、融資上限が購入価格の70％、もしくはそれ以下となるケースもあります。
●収入基準
一般的に民間住宅ローンの条件は、「給与所得の方は、年収○○万円以上、自営業者の方は所得が○○万円以上」となっています。
つまり、自営業者の場合は、たとえ年収が高くても、そこから事業にかかった必要経費を差し引いた金額が所得になるので、同じ年収でもサラリーマンよりかなり低くなります。
これにより、年収ベースでは条件を満たしていても審査を通らないことがありますので注意が必要です。
また、サラリーマンの場合は勤続1〜2年以上という条件が、自営業者の場合には、事業を3年以上継続していることや、3年間赤字でないことなどが求められることもあり厳しくなっています。 |
担保評価とは何ですか？
担保評価というのは、金融機関がローンの融資を行う際に、担保になる土地や建物が時価ではいくらになるのかを計算したものです。
担保評価は、不動産鑑定士が公表されている地価や近隣の物件の売買価格などを参考に算出します。
金融機関は、この担保評価をもとにして融資可能額を判断しますが、実際の融資金額は、この担保評価に担保掛目（一定の割合）をかけて決定します。
ちなみに、同じマンションでも階数や角部屋かなどによっても担保評価は異なります。
担保掛目とは？
担保掛目は、一般的には80％程度ですが、厳しい金融機関では70％程度のところもあるようです。
具体的には、担保評価が4,000万円で担保掛目が80％だとすると、借入可能額は3,200万円（4,000万円×80％）となり、頭金が800万円必要ということになります。
また、担保掛目には、経過年数による建物の劣化や競売にかかる費用なども含まれています。
ちなみに、新築マンションの購入などでは、通常、融資上限金額は担保評価の80％となっていますが、借換えの場合には、担保評価の120〜300％まで借入可能という金融機関もあります。
ただし、借換えの保証料が高くなりすぎると、デメリットになってしまいますので注意が必要です。 |
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