担保評価とは何ですか？
担保評価というのは、金融機関がローンの融資を行う際に、担保になる土地や建物が時価ではいくらになるのかを計算したものです。
担保評価は、不動産鑑定士が公表されている地価や近隣の物件の売買価格などを参考に算出します。
金融機関は、この担保評価をもとにして融資可能額を判断しますが、実際の融資金額は、この担保評価に担保掛目（一定の割合）をかけて決定します。
ちなみに、同じマンションでも階数や角部屋かなどによっても担保評価は異なります。
担保掛目とは？
担保掛目は、一般的には80％程度ですが、厳しい金融機関では70％程度のところもあるようです。
具体的には、担保評価が4,000万円で担保掛目が80％だとすると、借入可能額は3,200万円（4,000万円×80％）となり、頭金が800万円必要ということになります。
また、担保掛目には、経過年数による建物の劣化や競売にかかる費用なども含まれています。
ちなみに、新築マンションの購入などでは、通常、融資上限金額は担保評価の80％となっていますが、借換えの場合には、担保評価の120〜300％まで借入可能という金融機関もあります。
ただし、借換えの保証料が高くなりすぎると、デメリットになってしまいますので注意が必要です。 |
収入合算と別々のローンはどちらを選択したらよいのでしょうか？
夫婦共働きの場合には、夫婦が別々にローンを組むこともできますし、収入合算してローンを組むこともできます。
ただし、その選択に際して特に名義にかかわるものについては、将来起こりうる状況をシミュレーションして判断することが大切です。
離婚なども全くないとは言えませんので、名義の取扱いには十分な注意が必要です。
別々のローンと収入合算の選択についてのポイントはどのようなものですか？
この別々のローンと収入合算の選択についてのポイントは次のようなものです。
●住宅ローン控除
夫婦が別々に、または連帯債務で住宅ローンを組む場合には、住宅ローン控除は別々に適用されます。
ただし、この場合、住宅ローン控除は支払った税額の範囲でしか認められませんので、別々に控除を受けた方が有利な場合があります。
●経費
収入合算に比べてローンを別々に組む場合には、印紙代、登記費用、事務手数料などの経費が2倍かかることになりますので、経費の負担とメリットとを比較して妥当であるかどうかの判断が重要です。
●妻は仕事をいつまで続けるのか、子供ができたときにどうするのか
夫婦が別々に住宅ローンを組む場合には、それぞれの頭金とローン負担を含めた持分割合によって登記が必要になります。
そして、もし後々妻が仕事を辞めるとなると、通常は夫が妻名義のローンを返済することになりますが、これは、夫から妻へのローン負担分の贈与があったものとみなされますので、別々のローンを組む場合には、今後の妻のキャリアプランを考慮して判断することが大切です。
●借入可能額
同じ収入でも、借入可能額は収入合算よりも別々にローンを組む方が大きくなる可能性がありますので、購入可能な物件の範囲が広がります。
これは、収入合算の場合には、妻の収入が半分までしか考慮されない場合が多いからです。 |
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