担保評価、担保掛目とは？

担保評価というのは、
金融機関がローンの融資を行う際に、

担保になる土地や建物が
時価ではいくらになるのかを計算したものです。

担保評価は、
不動産鑑定士が公表されている地価や
近隣の物件の売買価格などを参考に算出します。

金融機関は、
この担保評価をもとにして融資可能額を判断しますが、

実際の融資金額は、
この担保評価に担保掛目（一定の割合）をかけて決定します。

ちなみに、同じマンションでも
階数や角部屋かなどによっても担保評価は異なります。

担保掛目は、一般的には80％程度ですが、
厳しい金融機関では70％程度のところもあるようです。

具体的には、
担保評価が4,000万円で担保掛目が80％だとすると、

借入可能額は3,200万円（4,000万円×80％）となり、
頭金が800万円必要ということになります。

また、担保掛目には、
経過年数による建物の劣化や
競売にかかる費用なども含まれています。

ちなみに、新築マンションの購入などでは、
通常、融資上限金額は担保評価の80％となっていますが、

借換えの場合には、
担保評価の120〜300％まで借入可能という金融機関もあります。

ただし、借換えの保証料が高くなりすぎると、
デメリットになってしまいますので注意が必要です。